“十五五”開局：房地產從“房住不炒”到“高質量發(fā)展”的戰(zhàn)略轉身
2026-04-13 11:16:40
來源：中國經營網
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隨著“十五五”規(guī)劃綱要的正式發(fā)布，中國房地產行業(yè)的政策語境迎來了一次重要轉變。從過去多年強調的“房住不炒”，到如今明確提出“推動房地產高質量發(fā)展”，并將房地產從傳統(tǒng)的“經濟發(fā)展”章節(jié)調整至“民生保障”篇章，這一系列變化釋放出強烈的頂層設計信號。
在畢馬威中國近期發(fā)布的《馳騁向山海——“十五五”規(guī)劃行業(yè)影響展望》報告中，房地產被列為九大關鍵行業(yè)之一，并指出行業(yè)正經歷從“增量擴張”向“存量精細化運營”的深刻轉型。圍繞這一戰(zhàn)略轉向，《中國經營報》記者近日專訪了畢馬威中國地產與建筑行業(yè)主管合伙人厲俊與畢馬威中國大灣區(qū)科技咨詢合伙人李良，就“十五五”時期房地產行業(yè)的政策邏輯、市場格局、企業(yè)轉型與科技賦能等核心議題展開解讀。
從風險防控到模式重構
“從‘房住不炒’到‘推動房地產高質量發(fā)展’，這一表述轉變并非弱化‘房住不炒’的核心定位，而是行業(yè)發(fā)展階段迭代后的政策升級，是從被動防控風險轉向主動構建新模式。”厲俊在采訪中表示。
她認為，這一變化釋放了三重信號。第一重，行業(yè)定位回歸民生本源。房地產不再作為宏觀經濟調節(jié)工具，而是納入保障和改善民生的基礎框架，更強調行業(yè)與經濟社會發(fā)展的適配性，而非單一的經濟拉動作用。第二重，發(fā)展模式從增量擴張轉向存量優(yōu)化，告別粗放的規(guī)模導向、高杠桿、高周轉的舊模式，品質、服務、運營成為競爭核心。第三重，行業(yè)經營邏輯從開發(fā)主導轉向運營服務主導，房企的價值評估標準將從銷售規(guī)模轉向科技賦能與資產精細化運營能力，從“蓋房子”轉向“做服務、提品質、管資產”。
對于房地產被從“經濟發(fā)展”章節(jié)調整至“民生保障”篇章，厲俊認為，這一調整是角色定位的戰(zhàn)略性校準，而非根本性顛覆，是對房地產行業(yè)雙重屬性的精準歸位，更契合當前市場供求關系的重大變化。
“此前，房地產承擔著投資拉動與經濟增長的雙重作用。如今，隨著住房供需基本平衡，政策目標從填補供給缺口轉向優(yōu)化結構失衡，住房民生屬性成為主導。”厲俊指出，這一調整確立了“市場+保障”雙軌并行的制度框架，意味著房地產政策將更加注重公平性、可及性與居住體驗，而非單純的經濟貢獻度，為后續(xù)保障性住房與商品住房的分類施策奠定了制度基礎。
“十五五”規(guī)劃提出了“優(yōu)化保障性住房供給”與“因城施策增加改善性住房供給”。厲俊認為，這一“雙軌制”供給體系的戰(zhàn)略意義體現(xiàn)在三個方面：在社會公平層面，保障性住房逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難；在市場效率層面，改善性住房鼓勵商品房市場在品質、服務、智慧化等方面充分競爭；在宏觀穩(wěn)定層面，“雙軌制”并行有效降低房地產市場對單一需求側刺激的依賴。
對于保障性住房的可持續(xù)發(fā)展路徑，厲俊指出，過去保障性住房領域出現(xiàn)的空置、配套不足、管理混亂等問題，根源在于供給與需求脫節(jié)、資金與運營脫節(jié)、責任與激勵脫節(jié)。破解這一困局，需要在資金來源、選址規(guī)劃、運營機制、品質標準四個維度同步構建長效機制。
厲俊表示，在資金可持續(xù)方面，再貸款、專項債、保障性租賃住房REITs已打通“投融管退”全生命周期的資金閉環(huán)，保障性住房不再完全依賴財政輸血。在規(guī)劃端，通過“人房地錢”要素聯(lián)動機制實現(xiàn)精準匹配，重點在人口凈流入量大、房價明顯偏高的核心城市加大供給。在避免“成而不優(yōu)”方面，關鍵是將“好房子”標準向保障性住房領域延伸，以高品質供給增強入住吸引力，同時搭建數字化管理平臺，實現(xiàn)從“住得進”到“住得好”的轉變。
品質時代與存量深耕
“十五五”規(guī)劃中首次明確提出建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，厲俊認為，這標志著中國房地產市場全面邁入品質時代。
“從2025年5月1日《住宅項目規(guī)范》正式實施，到2025年8月《中共中央國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》將‘好房子’與‘好社區(qū)’建設提升至戰(zhàn)略高度，品質不再是溢價來源，而是市場準入的基本門檻?！眳柨”硎?，企業(yè)的競爭優(yōu)勢將從拿地快、周轉快轉向設計好、建造精、服務優(yōu)，這對行業(yè)的供給側結構將產生深遠影響，倒逼房企在全流程中建立品質管理體系，從“卷規(guī)?！鞭D向“卷品質”。
厲俊強調，“智慧”是品質時代的核心抓手，也是精細化管理的重要支撐。真正的品質時代，絕非單純的建材升級、裝修升級，而是通過人工智能、大數據、物聯(lián)網等科技手段，實現(xiàn)房屋建造、運維、服務的全流程品質管控。
在談及“好房子”落地的配套支撐時，厲俊指出，需要政策標準、技術支撐與商業(yè)模式三個維度的協(xié)同。在政策端，需針對性出臺專項支持與監(jiān)管政策，包括新型建材的研發(fā)補貼與采購稅收優(yōu)惠、設計創(chuàng)新激勵政策、全流程施工監(jiān)管標準的完善等。在技術端，BIM全流程應用、智能化系統(tǒng)集成、綠色建材供應鏈管理等是關鍵抓手。在商業(yè)模式端，推動房企從“開發(fā)銷售”單一模式向“全周期品質服務”模式轉型。
對于開發(fā)企業(yè)而言，厲俊建議，響應“好房子”戰(zhàn)略的核心在于以科技為引擎的系統(tǒng)能力重構與精細化管理升級。企業(yè)應通過大數據分析客戶居住需求，建立標準化、可復制的“好房子”產品體系；深化供應鏈管理，搭建綠色建材專屬供應鏈體系；在后端運維環(huán)節(jié)搭建智慧社區(qū)管理平臺，從“開發(fā)銷售”轉向“全周期品質服務”。
“建立房屋全生命周期管理制度”被寫入“十五五”規(guī)劃，這在過去并不多見。厲俊指出，這一政策的提出源于我國存量住房的現(xiàn)實需求。據住房和城鄉(xiāng)建設部數據顯示，預計到2040年前后，近80%的房屋將進入設計使用年限的中后期，對房屋體檢、維修和保險等的需求將大幅增加。
“這一制度要求建立房屋‘身份證’制度，完善房屋體檢、養(yǎng)老金、保險等配套機制，明確各方責任主體，形成從源頭預防到末端處置的閉環(huán)管理體系?！眳柨”硎?，對行業(yè)運行邏輯的深遠影響在于，房屋的價值創(chuàng)造周期將從銷售結束延伸至全生命周期，物業(yè)服務、設施維護、改造翻新將成為持續(xù)的價值來源，行業(yè)的收益模型將從一次性交易向長期運營服務轉變。
她認為，全生命周期管理制度的建立，必將催生規(guī)?；I(yè)化的住房維護產業(yè)生態(tài)。房屋安全體檢、智慧運維、房屋保險、存量翻新等業(yè)務將形成系統(tǒng)性持續(xù)需求。而這一生態(tài)的核心落地載體，正是房企旗下的物業(yè)服務板塊。
“房企應依托自身房建板塊的施工、建材、設計等業(yè)務特長，聯(lián)動旗下物業(yè)公司的資源優(yōu)勢，圍繞住宅全生命周期服務進行深度探索?！眳柨〗ㄗh，房企可推動房建板塊的專業(yè)能力與物業(yè)板塊的落地能力深度融合，將物業(yè)管理從傳統(tǒng)的保潔、安保等基礎服務，拓展至房屋安全體檢、設施設備維保、節(jié)能改造、加裝電梯、存量戶型煥新等全生命周期增值服務，最終構建起穩(wěn)定的經常性收入體系。
“十五五”規(guī)劃和2026年《政府工作報告》中系統(tǒng)部署了城市更新工程。厲俊認為，這是對邁入以存量資產精細化運營為核心的發(fā)展新階段的制度性確認，標志著行業(yè)發(fā)展中心從增量開發(fā)轉向存量提質。
她從需求側、供給側、存量側三個維度進行了分析。需求側，人口負增長、城鎮(zhèn)化增速放緩，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化帶來的增量住房需求基本觸頂；供給側，新增房地產用地供應持續(xù)收緊，開發(fā)增量更多來自城市內部更新；存量側，350億平方米的城鎮(zhèn)存量住房催生了龐大的改造、翻新、運維需求。
厲俊指出，存量時代，房企從高周轉轉向精細化運營，本質是從單一“Developer”向開發(fā)與運營兼具的“Operator”轉型，是從“賣房變現(xiàn)”到“資產長期經營”的經營理念與能力體系重構。
她提出，房企的核心競爭力將實現(xiàn)系統(tǒng)性重構，包含三大能力：一是開發(fā)端科技賦能的精準運營能力，能以AI、大數據優(yōu)化住宅開發(fā)銷售全流程；二是服務端的全生命周期價值挖掘能力，依托物業(yè)實現(xiàn)服務增值與資產賦能；三是持有型物業(yè)的智慧運營能力，能通過數字化工具實現(xiàn)自持資產的精細化管控與長期價值提升。
科技賦能與競爭新格局
在談及科技與地產融合時，李良表示，依托成熟的行業(yè)大模型，房地產開發(fā)已進入全流程數智化階段。AI、大數據、BIM等技術已從工具升級為房地產全產業(yè)鏈的底層重構動力，實現(xiàn)“投融建管營”全流程的數智化變革。
他舉例說，在設計與施工端，生成式AI與BIM的深度融合，大幅縮短復雜方案設計周期；數字化工地、無人機巡檢與機器人協(xié)作的精準調度，實現(xiàn)施工質量、成本、安全的精細化管控。在營銷與交付端，通過大數據對目標客群行為的深度挖掘，實現(xiàn)精準選址與差異化定價。在存量運維端，數字孿生技術將物理空間的實時狀態(tài)映射至云端，使基礎設施具備“可感知”與“自我調節(jié)”的智慧屬性。
對于科技賦能是否會加劇行業(yè)分化，李良坦言，科技賦能必然會加劇行業(yè)結構性分化，但核心差距在于科技應用與精細化管理的落地能力，而非企業(yè)規(guī)模。大型房企憑借資金、人才優(yōu)勢可搭建全流程數智化平臺，而中小企業(yè)則可通過“借力不造力”的策略，依托行業(yè)共建的數字基礎設施，與科技服務商合作，以低成本實現(xiàn)核心環(huán)節(jié)的科技賦能，同時深耕特定城市群或細分賽道，以極致的本地化精細化服務形成差異化優(yōu)勢。
展望“十五五”期間的行業(yè)競爭格局，李良認為，中國房地產行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)“高度集中+細分深耕”的結構性分化態(tài)勢。粗放擴張型企業(yè)加速出清，市場向具備核心能力的優(yōu)質主體集中。從近年數據來看，TOP100房企中千億房企數量從2020年的41家銳減至2025年的10家。
他預測，未來三類企業(yè)有可能脫穎而出。第一類是品質與運營雙優(yōu)的頭部房企，深耕核心城市優(yōu)質地塊，以科技賦能實現(xiàn)全流程精細化管理，形成“重資產壓艙+輕資產擴張”的雙引擎模式。第二類是精耕區(qū)域的優(yōu)質民企，聚焦1至2個核心城市群，以極致的產品力和本地化服務能力建立差異化競爭優(yōu)勢。第三類是專業(yè)化輕資產服務商，專注代建、物業(yè)、商業(yè)與長租公寓運營等，REITs市場的成熟將進一步放大其資本化空間。
對于正在轉型中的房企，李良提出了四項戰(zhàn)略建議。首先，守住財務安全底線，告別“高杠桿、高負債、高周轉”的舊模式，以嚴苛的投資紀律篩選項目，積極探索REITs、資產證券化等工具。其次，把城市更新視為下一個十年的核心賽道，提前搭建政府協(xié)調、社區(qū)運營、資產管理的綜合能力體系。再次，立足自身資源稟賦精準布局，不盲目追求全賽道擴張，聚焦優(yōu)勢領域，以專業(yè)開發(fā)與運營能力參與本地資源重構。最后，持續(xù)聚焦“好房子”戰(zhàn)略，將安全、舒適、綠色、智慧四大維度內化為可量化、可交付的產品標準。
“‘穩(wěn)中求進’四個字，對于當下的房企而言，‘穩(wěn)’是生存前提，‘進’是轉型方向，兩者不能偏廢。”李良表示，“唯有將精細化管理貫穿全業(yè)務流程，才能在新周期中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！?/p>
（中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道）
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